삼전동 도심복합개발사업 세미나 정보(요약)+매물소개

4/27 오후 1시에 고덕동 세미나실에서 세미나 오픈(오프라인)
 
홍보도 많이 안하긴 했지만 6분 정도 참석하셨네요.
 
온라인세미나도 생각해봤지만 어차피 매물이 없어서 무용지물....ㅎ
 
세미나 정보를 요약해서 오픈합니다.
 
스크롤 압박 주의!!!
 

최근 제가 개발했던 쌍문동 사례입니다. 준공을 6/2에 했는데, 권리산정기준일이 6/29으로 선정됐어요.
 
아마도 신축이 저희 혼자라서 기다려준 듯? (원래는 2월달 계획이었다고 함)
 
아무래도 저는 소규모 디벨로퍼라서 보는 눈이 일반 투자자와는 조금은 다른 듯 합니다.ㅎㅎ
 

 
세미나는 요런 목차로 진행이 됐습니다.
 
블로그엔 많은 내용은 담지 못하고, 핵심만 간추려서....
 

 
과거 약 15년동안 투자했던 사례인데,
 
생각보다 투자기간이 길었죠? ㅎㅎ
 
자, 이제부터 중요합니다.....재개발 패러다임의 변화.
 

 

약 10년이 조금 넘는 기간후에 입주를 합니다.
 
관리처분인가후 착공전 투자는 안전하지만 목돈이 들어가죠? 대신 투자기간도 짧습니다.
 
여유가 되시는 분들은 이런 방법이 안전하지요.
 

 

재개발 기초용어....성수전략정비구역 3지구 사례로
짧게 설명을 드렸는데...
공부해야 합니다 ㅎㅎ
 

 

공부 공부!

 

 
 

아파트공급은 29년까지 요원해보입니다....
 
이건 빌라도 마찬가지구요....
 
점점 투자할 대상이 사라지고 있어요.
https://naver.me/GL8UZkt4

수도권 신축 빌라 공급 마른다… 서민 주거안정 '흔들'

 

괜히 얼죽신 이라고 하겠어요?
 

서울 아파트 매매가격지수 변화입니다.
 
지수로는 몇배 안되는 것 같지만, 실제 들여다보면 평균 데이터라서,
 
은마아파트는 약 40년간 100배죠? 이건 뭐 비트코인 차트같네요?
 
f(가격 상승율) = 인플레이션 효과 X 아파트공급 부족율 X 핵심지역 집중현상.......
 

 

과거와 현재의 재개발 변화는 탑다운/중앙화냐 바텀업/탈중앙화냐....가 핵심입니다.
 
현재는 지자체에게도 자율권을 주고 있고,
 
관련 법령도 다양해졌습니다. 그만큼 급하다는 이야기죠.
 
특히 노후도는 50%, 40%로 낮아지고 있어요.
 
동의율도 조합이 없는 도심복합개발사업의 경우 67% 동의로 추진할 수 있게 됐습니다.
 
현상의 변화가 사람들 인식을 바꾸는데에는 최소 수십년이 걸려요....
 
*과거 대영제국 시절에 경제력과 군사력이
 
미국이 영국을 추월한지 100년이 지났어도
 
여전히 대영제국이었습니다.
 
사람들 인식이 바뀌는데 100년 걸렸죠.
 
재개발도 마찬가지에요. 사람들 인식 변화는 수십년 걸립니다.
 
그런데 그 전에 이미 재개발 시장은 끝나있거나 다르게 바뀔겁니다.
 
몇 년 안걸립니다. 시장은 굉장히 빠르게 변하고 있어요.
 
1) 신속통합기획
2) 역세권재개발
3) 모아타운
4) 도심복합개발
 
현재는 요렇게 4가지 축입니다.
 
역세권 재개발과 도심복합개발은 인센티브가 장난아닙니다.
 
안하면 바보에요. 용적율 500%~700%까지 올라갑니다.
 

 

투자포인트가 여기에 있어요.
 
각 시기별로 EXIT타이밍이 있어용.
 
동의서 징구전에 매수 - 기본계획 수립전이나 조합설립직전에 매도, 사업시행인가 접수 즈음에 매도,
관리처분계획인가 즈음에 매도.....크게 3-4가지 분기점이 있어요.
 
비핵심지역은 2-3년 투자하고 단기로 볼 것을 추천합니다만,
 
핵심지역(마용성,강남3구)은 왠만하면 들고 가세요. 조합원P만 해도 수십억 할겁니다.
 
주택수가 문제라구요? 여보세요???
 
저는 여러 법인으로 빌라는 여러 채 소유중입니다. 취등록세가 13.2%이지만 괜찮습니다.
 
어차피 양도세계산할 때 다 빠져요.ㅎㅎ
 
개인으로 취득하면서 괜히 1가구 N주택자 도그마에 빠져서 헤어나오지 못하면 투자 못합니다.
(돈이 있어도 투자를 못하는....)
 
가족법인도 잘 활용하면 좋습니다.
 
가족법인도 커피챗으로 상담해드립니다 ㅎㅎ
 

 

핵심지역과 준 핵심지역입니다.
 
핵심지역은 다 아실테고,,,,,왼쪽부터 보면 증산, 목동, 여의도, 흑석, 종로/동대문, 광진, 강동이 준핵심지역(파란색)입니다.
 
그리고 중요한 건, 강남을 지나는 지하철을 기억하세요.
 
2호선, 3호선, 9호선입니다.
 
조만간 위례신사선도 지나가죠? (서초랑 삼전 지나갑니다)
 

 

 
잠실주공5단지와 장미아파트 재건축은 이제 시작하려나 봅니다....
 
그만큼 핵심위치의 재개발/재건축은 이해관계가 쳠예하게 대립해서 쉽게 개발되기가 어렵습니다.
 
덕분에 엘.리.트. 가 먼저 개발됐죠?
 
삼전동도 마찬가지 입니다.
 
B,C구역부터 개발되기 쉬울겁니다.
 
A,B,C 통합개발은 실질적으로 좀 어려울 것이고....
 
통합개발하려면 A구역은 반이상 제외시켜야되겠죠?
 

 

25년 2월부터 도심복합개발지원법이 발효됐어요.
향후 정치변수가 어떻게 작용할지는 모르겠지만,
국회를 통과해서 발효중이니 큰 변화는 없을 겁니다.
 

 
예상구역도 입니다.
 
정답은 아니에요 아직...ㅎ
 
느낌은 B,C구역에 사야합니다.
 
C구역엔 신축도 계획중이에요.(세미나 통해서 선착순 모집 예정)
 

 

지난 2월15일에 한국토지신탁에서 주민들 상대로 설명회를 했어요.
 
내년부터 전체회의를 구성해서 진행한다고 하네요?
 
조금 늦어지더라도 굉장히 빠른 스케줄입니다.
 
만약 26년에 지구 지정이 완료가 되면 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 높습니다.
 
현재 실거주 또는 주임사로 "빌라" 취득이 가능하지만 어떻게 변할지 아무도 몰라요.....
 
만약 제가 빌라를 신축하려면 좀 서둘러야겠어요 ㅎㅎ
 

 
2035년 아파트 시세 예상도입니다.
 
뇌피셜이긴 하지만, 반포가 평당 2억을 찍는 마당에, 불가능한 이야기도 아니죠?
 
경제위기가 오면 어떡하냐구요?
 
경제위기 여러번 왔었죠.....98년, 08년, 20년 코로나.....등등
 
핵심지역 아파트 가격이 내려갔나요?
 

 
참고로 도심복합개발 지원에 관한 법률 좀 볼까요?
 
토지등소유자 전체회의를 통해서 주요사항을 결정하고,
 
시행자가 사업을 주도합니다.
 
토지등소유자 전체회의의 의결은 이 법 또는 제20조에 따른 시행규정에 다른 규정이 없으면
토지등소유자 과반수의 출석과
출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 한다.
다만, 제1항제2호에 따른 사업시행계획서 작성의 경우에는 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 찬성으로, 사업시행계획서 변경, 복합개발사업의 중지 또는 폐지의 경우에는
토지등소유자 과반수의 찬성으로 의결한다.
 
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<매물소개>>

 
상세문의 --> 카카오톡 채널 https://pf.kakao.com/_Vxjdwn

길버트의 재개발.재건축투자

 

 
 
삼전동 B구역 매물입니다.
 
절세문제로 나온 매물이에요.
 
인근 부동산에 연락해보시면 매물이 거의 없어요!
 
예약금 입금후 (호실 지정) 시작해야 합니다.
 
준신축이어서 현장 볼 필요도 없습니다.
 
전세가 비율이 높아서 초투금액이 엄청 낮습니다.(1억2천전후)
 
초투금액이 3억 정도 되는 물건은 대출로 커버합니다.
 
결과적으로 초투금액이 1억원대입니다.
 
요새 서울에서 1억 초반대 갭투 매물은 거의 없다고 보셔야 합니다.
 
인근 투룸 시세는 4.5억(구축)~5.3억(신축)입니다만,
 
매물이 없대요....(매물잠김현상)
 
매물이 있는지 여부는
공인중개사무소에 전화해서 알아보시길 추천드립니다.
 
<매물소진시 포스팅 매물부분 삭제합니다>
 
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공동구매
계약절차 안내
 
개. 별. 문. 의.

아래 재개발 정보방 또는 카톡 채널 문의
 
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이상 길버트였습니다.
 
 
재개발 (매물)정보 단톡방 = 경제뉴스 + 부동산뉴스 구독 + 핫 매물정보
 
((카톡소음을 줄이기 위해서 노력중입니다.))
 
공부안하면 돈 못법니다!!
 
들어오셔서 종 표시 해제하고, 맨위에 고정시켜놓으세요!!
 
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Q&A

1.위례신사선이 혹시 지나가나요?
네, 탄천옆으로 가칭 삼전역을 추가했습니다.
결과적으로 2호선,9호선,위례신사선이 주변을 지나갑니다.
(9호선 삼전역과 위례신사선 삼전역은 440미터 거리입니다)

2.개발이 언제 시작될까요?
한토신에서 일정대로만 움직여주면 내년에 시공사 선정됩니다.
아무래도 1-2년 지체는 피할 수 없겠죠? 
다만 시장분위기에 따라 빨라질 가능성이 높습니다.

3.조합원p가 어느정도 형성될까요?
비조합 개발방식이라 조합은 없지만
원주민p가 상당히 높을 것으로 여겨집니다.
분양가상한제에 걸리면 '입주시'에 p가 극대화될것으로 여겨집니다.
 
4. 세미나는 언제 참석할 수 있나요?
이미 4/27 1차 세미나를 진행했고, 5/11 오후 3시에 2차 세미나를 오픈합니다.
아래 채널에서 문의하셔서 정보를 얻으시면 됩니다.
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