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재개발 매물 정보

2025 자양4동 신속통합기획 재개발 분석

by 알바트로스998 2025. 4. 2.
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자양4동 신속통합기획 재개발 분석

1. 자양4동 신속통합기획 재개발 개요

① 위치 및 사업 개요

  • 위치: 서울시 광진구 자양4동 일대
  • 사업 유형: 신속통합기획 재개발
  • 주요 개발 방향: 주거환경 개선, 용적률 상향, 기반시설 확충
  • 예상 공급 세대: 2,950세대 (잠정)이상
  • 현 단계 : 정비계획 고시 공고
  • 주변 개발 요소:  1) 성수전략정비구역 인접 2) 랜드마크급 건물(젠틀몬스터,크래프톤 사옥) 3) 성수동 유동인구 4) 건대입구역 및 강변역 인접, 롯데몰과 다양한 상업시설 밀집

② 신속통합기획 재개발이란?

서울시가 주도하여 초기 기획 단계에서부터 정비계획을 수립하고, 심의·허가 절차를 간소화해 사업 속도를 높이는 방식입니다.

  • 일반 재개발보다 사업 속도가 빠름
  • 용적률 상향, 공공 기여 등을 통해 사업성 개선 가능
  • 주민 갈등 최소화, 정체 없이 원활한 진행 기대

2. 현재 투자 물건 가격 및 예상 수익 분석

① 현재 투자 물건 가격 (2025년 4월 기준)

유형 현재 매매가 (평균) 투자 최소 금액 
빌라 (다세대) 8억~10억원 약 5억 원~
연립주택 8억~12억 원 약 5억 원~
단독주택 13억~30억 원 약 8억 원~

*토지 지분이 클수록 추가 분담금이 적고, 수익성이 더 좋을 가능성이 큼.*

② 예상 수익 및 분양가 전망

  • 현재 광진구 신축 아파트: 평당 6,500만 원~7,000만 원(성수전략정비구역 인근)
  • 신속통합기획으로 용적률 상향 및 사업성 개선 기대
  • 예상 분양가: 믿기 어렵겠지만....8,000만 원~10,000만 원/평 (일반분양가 기준)
  • 현재 공람공고문 상으로는 조합원분양가 14.9억 / 일반분양가 17.9억으로 나와있으나 큰 의미는 X

③ 예상 수익 분석 (전용 84㎡, 30평대 기준)

항목 금액 (예상)
현재 재개발 투자 비용 (빌라 기준) 6억 원
추가 분담금 (추정) 3~4억 원
총 투자 비용 9~10억 원
예상 분양가 (평당 8,000만 원 기준) 27억 원 (34평)
예상 시세차익 17억 원

*입주시 시세는 강남 접근성과 개발 후 인프라 개선에 따라 33억~35억 원까지 상승할 가능성 있음.*

3. 자양4동 재개발의 미래 가치와 투자 전략

① 향후 입주시 30평대 아파트 가격 전망

예상 시점 예상 시세 (30평 기준)
2028년 (분양 시점) 27억~28억 원
2030년 (입주 시점) 30억~32억 원
2035년 이후 35억~40억 원(보수적)

*2035년 이후에는 성수전략정비구역이 어느 정도 건축된 시점이므로, 한남/성수/반포가 어깨를 나란히 갈 것으로 보여짐

② 투자 전략

  • 단기 투자: 사업 추진 속도가 빠르므로 2~3년 내 프리미엄(권리가격 상승)을 기대하는 투자 가능
  • 중장기 투자: 10년 이상 보유 시 입주 후 시세 상승 효과 극대화
  • 저평가된 단독·다가구 매입: 건물보다는 토지 지분이 많은 주택이 유리

결론: 자양4동 신속통합기획 재개발, 투자 가치가 높을까?

  • 강남 접근성 + 신속통합기획 진행으로 빠른 사업 추진 가능
  • 현재 투자 비용(빌라 기준 8억 원~) 대비, 입주 후 최소 15~20억 원의 시세 차익 기대 가능
  • 재개발 후 광진구 내 랜드마크 단지로 자리 잡을 가능성 큼

💡 최적의 투자 전략:

  1. 토지 지분이 큰 물건을 매입하여 리스크 최소화
  2. 장기적으로 보유하여 입주 후 시세차익 극대화
  3. 신속통합기획으로 진행 속도가 빠른 만큼, 3~5년 내 빠른 환금성도 고려

📢 자양4동 재개발 투자는 강남권 대체지로서의 가치가 충분하며, 중장기적으로 매우 유망한 투자처로 평가됩니다.
 
 
(쉿!)
*개인적으로 2035년에는 현재보다 2배가까이 아파트 가격이 상승할 것으로 보여지는데.....(준신축=10년이하 기준)
반포 : 80억 / 현재 40억
한남 : 70~80억 / 현재 입주권(2구역) 30-40억
성수 : 60억~ / 현재 입주권 20~30억 (바겐세일중...)
자양 : 48~54억 / 현재 27억(롯데캐슬리버파크)
잠실 : 52~56억 / 현재 28억(엘.리.트) --> 신규 후보지로 잠실동-삼전동 사이 지역이 도심복합개발지역으로 뜨는중...
 
=> 설마요? 2005년에는 그 낡은 아파트 서초동 삼풍아파트 32평형이 8-9억이었습니다...지금은 거의 4배죠.
     2015년에 12억, 2025년에 30억입니다....(방3, 화1인 탓에 전세가가 받쳐주지 못하기도 했고, 박근혜정부시절까지 경기탓에 15년까지는 모든 아파트들이 많이 오르지는 못했죠)
 
--> 서울지역 핵심권 아파트는 항상 10년에 2배 "이상"씩 가격이 상승하였음 (서울지역 단순 평균 2배씩 상승)
 
 


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